Imposto de Renda 2026: Aprenda a Declarar Imóveis Financiados Corretamente!

Regras para Declaração do Imposto de Renda 2026 para Imóveis Financiados

Os contribuintes que adquiriram ou mantiveram imóveis financiados durante 2025 precisam estar atentos às diretrizes específicas para a declaração do Imposto de Renda em 2026. Ao contrário do que muitos podem pensar, o financiamento imobiliário não deve ser registrado na seção de “Dívidas e Ônus Reais”, mas sim na área de “Bens e Direitos”.

A Receita Federal determina que o valor declarado deve refletir o montante efetivamente investido no patrimônio até a data de corte de 31 de dezembro de 2025.

A obrigatoriedade de declaração se aplica a quem se enquadra nas regras gerais de rendimentos ou a quem possuía, em 31 de dezembro de 2025, imóveis ou terrenos cujo valor total ultrapassasse R$ 300.000. Para contribuintes que seriam isentos, a apresentação da declaração se torna obrigatória caso o valor dos bens imóveis exceda R$ 800.000.

Passo a Passo para Preenchimento da Ficha de Bens e Direitos

O correto preenchimento da ficha de “Bens e Direitos” é crucial para evitar a retenção da declaração em malha fina. A seguir, estão as etapas necessárias para registrar imóveis financiados:

Uso do FGTS e Despesas de Corretagem

Se o comprador utilizou o FGTS para abater o saldo devedor ou como entrada, o valor deve ser declarado em duas frentes. O montante deve ser somado ao valor do imóvel na ficha de “Bens e Direitos” para atualizar o custo de aquisição. Além disso, esse valor precisa ser registrado na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, sob o código “04”, informando a Caixa Econômica Federal (CNPJ 00.360.305/0001-04) como fonte pagadora.

As despesas com comissão de corretagem pagas no momento da compra devem ser informadas na ficha “Pagamentos Efetuados”, utilizando o código “72 – Corretor de Imóveis”. É necessário identificar o beneficiário pelo nome e CPF (ou CNPJ da imobiliária) e o valor total pago.

Esses custos também podem ser incorporados ao valor total do imóvel na ficha de bens, ajudando a reduzir o imposto sobre ganho de capital em uma venda futura.

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Imóveis na Planta e Múltiplos Proprietários

Imóveis adquiridos na planta ou ainda em construção seguem a mesma lógica de fluxo de caixa. No campo “Situação em 31/12/2025”, o contribuinte deve informar apenas o total desembolsado para a construtora ou incorporadora até aquela data. Na seção “Discriminação”, deve-se detalhar o nome e CNPJ da empresa vendedora e as condições do contrato.

Para propriedades com mais de um proprietário, as regras variam conforme o regime de bens. Na comunhão parcial ou universal, a Receita Federal orienta que o imóvel seja declarado integralmente por apenas um dos cônjuges. Já na separação total ou entre sócios, cada proprietário deve declarar sua respectiva quota-parte individualmente, especificando o percentual de posse e os dados dos demais coproprietários no campo de discriminação.

Reformas e Benfeitorias

Gastos com reformas e ampliações realizadas em 2025 podem ser adicionados ao valor do imóvel para atualizar o custo de aquisição, desde que o contribuinte possua notas fiscais e recibos que comprovem os pagamentos. Essas despesas devem ser registradas na ficha “Bens e Direitos” sob o código “17 – Benfeitorias”.

Não é permitida a atualização do valor do imóvel apenas com base na valorização de mercado; somente investimentos comprovados podem alterar o saldo declarado.

FAQ ― Perguntas Frequentes

• Passo 1: Seleção do grupo e código do imóvel – O contribuinte deve acessar a ficha de “Bens e Direitos” e selecionar o grupo “01 – Bens Imóveis”. É obrigatório escolher o código que identifica a natureza do bem: Código “11” para apartamentos, Código “12” para casas e Código “13” para terrenos. A escolha errada do código pode causar divergências no cruzamento de dados com os cartórios de registro de imóveis.
• Passo 2: Detalhamento no campo Discriminação – Neste espaço, o contribuinte deve fornecer um histórico completo da aquisição, informando se o imóvel foi comprado à vista, financiado ou de outra forma. Também devem ser incluídos o nome e CPF ou CNPJ do vendedor, além dos dados da instituição financeira que concedeu o crédito. Informações como o número do contrato de financiamento, a quantidade total de parcelas e quantas já foram quitadas são essenciais para a transparência da declaração.
• Passo 3: Registro da evolução dos valores pagos – Este campo deve conter o custo de aquisição acumulado, e não o valor total de mercado do imóvel. Se o financiamento foi contratado em 2025, o campo “Situação em 31/12/2024” deve ser preenchido com R$ 0,00. No campo “Situação em 31/12/2025”, o contribuinte deve informar a soma de todos os valores desembolsados no ano, incluindo entrada, parcelas mensais (com juros e taxas), eventuais usos do FGTS e custos cartorários.
• Passo 4: Dados de registro e inscrição municipal – O programa da Receita Federal exige informações específicas para a localização e identificação formal do bem. Devem ser preenchidos: endereço completo, número da inscrição municipal (IPTU), data de aquisição, matrícula do imóvel e nome do cartório de registro. Se o imóvel ainda não tiver matrícula, esses campos podem ser preenchidos na declaração do ano seguinte ao registro.
• Devo declarar o valor total da dívida do financiamento em “Dívidas e Ônus Reais”? Não. Imóveis financiados com garantia do próprio bem (alienação fiduciária) devem ter apenas os valores efetivamente pagos informados na ficha de “Bens e Direitos”.
• O que acontece se eu declarar o valor total do imóvel de uma vez? Isso pode gerar inconsistências patrimoniais, pois a Receita Federal entenderá que você teve renda suficiente para quitar o bem à vista, o que pode levar à malha fina.
• Como declarar um imóvel comprado por um casal em comunhão parcial de bens? O casal deve escolher um dos dois para declarar 100% do imóvel. O outro cônjuge não precisa mencionar o bem, mas deve informar na sua declaração que os bens comuns estão na declaração do parceiro.
• Posso incluir os juros do financiamento no valor do imóvel? Sim. No caso de financiamentos, os juros, taxas e seguros pagos ao banco integram o custo de aquisição do imóvel e devem ser somados ao valor declarado anualmente.